Można powiedzieć, że najem okazjonalny to specjalny tryb najmu nieruchomości. Reguluje go ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. Założeniem tej formy umowy pomiędzy wynajmującym a najemcą jest ochrona każdej ze stron. Tryb najmu okazjonalnego niejako wymusza na najemcach wyrażenie zgody na egzekucję (eksmisję z mieszkania). Tyle w teorii, bo w praktyce wygląda to tak, […] Wynajem mieszkań - czynsze w 2022 roku. Drożej niż przed epidemią i taniej nie będzie; Jaką formę umowy najmu wybrać? Najem tradycyjny, czy okazjonalny? Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować? Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu; Wynajem mieszkania przez cudzoziemca - co trzeba wiedzieć Wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy – to musisz wiedzieć! Jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkania, Urząd Skarbowy oczekuje, że o czasie i w odpowiedni sposób rozliczysz się z przychodów z tego tytułu. Sprawdź, o czym musisz pamiętać w zależności od tego, jaka forma rozliczenia przychodów będzie Cię obowiązywać. Najem Wynajem mieszkania za granicą – interpretacja indywidualna. W interpretacji indywidualnej (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.697.2022.2.RK) z 13 października 2022 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej dokonał rozstrzygnięcia w zakresie ujęcia w kosztach podatkowych kosztów wynajmu mieszkania za granicą. W tych okolicznościach czasowy wynajem, spowodowany obiektywnymi okolicznościami, nie powoduje utraty prawa do ulgi mieszkaniowej. Czasowy wynajem nieruchomości nie powoduje utraty prawa do zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Decyduje bowiem długoterminowy cel mieszkaniowy. Dowiedz się, jak rozliczyć najem mieszkania w 2021 r. Właściciele wynajmowanych nieruchomości już muszą wybrać odpowiednią formę opodatkowania. Co do zasady, konieczne jest podjęcie decyzji, czy najem rozliczamy w ramach tzw. najmu prywatnego czy działalności gospodarczej oraz czy rozliczamy się na podstawie ryczałtu czy skali . Uchodźca z Ukrainy, który chce wynająć mieszkanie w Polsce, może to zrobić w każdym momencie. Polacy chcący pomóc obywatelom Ukrainy, uciekającym przed wojną, mogą wynająć swoje mieszkanie, bądź użyczyć je bezpłatnie. Jakie rozwiązania przewiduje specustawa w zakresie wynajmu nieruchomości uchodźcom z Ukrainy? Wynajem mieszkania uchodźcy z UkrainyWynajem mieszkania uchodźcom z Ukrainy - co reguluje specustawa?Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie uchodźcom z UkrainyUmowa wynajmu mieszkania z uchodźcą z UkrainyJak wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania w Polsce obywatelowi UkrainyWynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy - co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić Umowa najmu okazjonalnego z obywatelem UkrainyUmowa użyczenia lokalu uchodźcy z Ukrainy – na czym polega i co dajerozwiń >Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy Obywatele Ukrainy, który uciekają przed panującą w ich kraju wojną wypowiedzianą przez Rosję, potrzebują dachu nad głową. Ci, którzy skierowali swoje kroki w stronę Polski mogą liczyć na pomoc. Dzięki uchwalonej 10 marca 2022 r. przez Sejm Ustawie z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, tzw. specustawie, obywatele Ukrainy mogą przekroczyć granicę Polski i w uproszczony sposób uzyskać w niej legalny pobyt na czas 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r. To istotny zapis dla osób udostępniającym swoje mieszkania dla uchodźców z Ukrainy, gdyż do zawarcia z nimi umowy najmu lokalu, czy też umowy użyczenia lokalu niezbędny jest legalny pobyt w Polsce. Pod względem formalnym nie ma osobnych uwarunkowań prawnych dotyczących wynajmowania mieszkań cudzoziemcom. Zgodnie z zapisami Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy, zostaje wyłączona szczególna ochrona lokatorów w związku z panującą w Polsce pandemią COVID-19, a dokładnie zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, tzn. eksmisji lokatora, który np. zalega z płatnością czynszu za najem. Druga regulacja związana z udostępnieniem nieruchomości obywatelowi Ukrainy przybyłemu do Polski na skutek wojny w jego państwie dotyczy zwolnienia z konieczności wskazania lokalu zastępczego w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jest to duże ułatwienie, bowiem ten wymóg mógłby niemalże w zupełności wykluczyć możliwość zawierania umowy najmu okazjonalnego z obywatelami Ukrainy uciekającymi przed wojną, bo oczywistym jest, że większość z nich nie posiada w Polsce innego miejsca, do którego mogłaby się przeprowadzić. Trzeci zapis dotyczy nieodpłatnego udostępniania lub wynajmie mieszkań wchodzących w Skład Inicjatywy Społecznej, tzw. TBS-ów. Dzięki tej zmianie możliwy będzie wynajem lub użyczenie bez zawarcia umowy w sprawie partycypacji. Do uchodźców z Ukrainy nie będą też miały zastosowania przepisy uzależniające najem lokalu mieszkalnego od spełnienia przez ukraińskiego najemcę określonych kryteriów majątkowych. Poza wyższymi zapisami specustawa nie reguluje prawa związanego z udostępnianiem mieszkania, czy też domu obywatelowi Ukrainy, który przybył do Polski na skutek inwazji Rosji na jego kraj. W związku z tym wszelkie formy regulują pozostałe przepisy przewidziane w Polskim prawie, przede wszystkim Kodeks Cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zatem w jaki sposób możemy przekazać do używania nieruchomość obywatelowi Ukrainy uciekającemu przed wojną? Mamy do wyboru tradycyjną umowę najmu mieszkania, umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę użyczenia. Należy mieć na uwadze, że umowa najmu podpisywana z obcokrajowcem powinna być sporządzona w dwóch językach, po polsku i w języku, który najemca rozumie. W przypadku umowy najmu z obywatelem Ukrainy powinna ona być zawarta również w języku ukraińskim. Ważne jest bowiem, aby rozumiał on treść podpisywanej przez siebie umowy. Czas trwania umowy najmu nie powinien przekraczać okresu pozwolenia na pobyt w Polsce. Obywatel Ukrainy, przebywający w Polsce na podstawie specustawy, może w niej legalnie pozostać przez maksymalnie 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r. Umowa wynajmu mieszkania z uchodźcą z Ukrainy Umowa najmu jest to wzajemne uzgodnienie dwóch stron – wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości i najemcy, czyli osoby biorącej ją w najem, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie, bądź dom do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca zobowiązuje się płacić czynsz. W związku ze ściśle określonym czasem legalnego pobytu obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, umowa ta powinna zostać zawarta maksymalnie na 18 miesięcy. Ukraińskiego najemcę obowiązują prawa i obowiązki zgodne z polskim prawem. Podlega on ochronie lokatorów zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów. Do obowiązków obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, zamieszkującego wynajmowany lokal należy używanie najętego lokalu w sposób w umowie określony, stosowanie się do porządku domowego, w tym zgodnego z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, utrzymywanie wynajętego lokalu w takim stanie w jakim został mu wydany, dbanie o utrzymanie go w należytym stanie higieniczno-sanitarnym, a także dokonywanie drobnych napraw, podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu i odpływu wody. Z kolei właściciel lokalu zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Ponadto wynajmujący lokal na obowiązek do dokonywania na swój koszt napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej oraz do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Ważne: Przed przekazaniem lokalu strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Jest to istotny dokument, który stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Można, ale nie ma konieczności dołączenia do niego zdjęć przedstawiających stan faktyczny wydawanego lokalu. Jak wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania w Polsce obywatelowi Ukrainy Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony upływa wraz z terminem w którym została zawarta. Może także zostać wypowiedziana z każda ze stron, z zachowaniem ustawowego terminu jej wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia mieszkania wynosi: miesiąc, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, trzy miesiące, w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czadu dłuższych niż miesiąc. Ważne! Właściciel mieszkania może także wypowiedzieć umowę najmu najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdy ten nie zapłacić czynszu najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy - co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić W sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu wynajmowanego, w którym przebywa na podstawie standardowej umowy najmu, pomimo upłynięcia czasu wypowiedzenia, bądź okresu trwania umowy, właściciel w pierwszej kolejności może pisemnie wystąpić o natychmiastowe opróżnienie lokalu. Ważne, aby w piśmie tym wskazał termin na dokonanie tej czynności, np. 14 dni. Jeśli upłynie wskazany czas, a najemca nadal się nie wyprowadza, właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa, w celu rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego. Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. Po wydaniu przez sąd prawomocnego wyroku o nakazie opróżnienia lokalu, do działania przystępuje komornik. Ten w pierwszej kolejności wzywa lokatora do opuszczenia lokalu we wskazanym terminie, a jeśli to nie nastąpi, komornik przystępuje do eksmisji. Opróżnia lokal z osób i ich rzeczy. Jednak sytuacja się komplikuje w przypadku, kiedy sąd prowadzący postępowanie orzeka o przyznaniu naszemu najemcy lokalu socjalnego. W każdym przypadku najpierw bada sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której właściciel nieruchomości wszczął postępowanie, a także dotychczasowy sposób korzystania przez nią z lokalu. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, komornik nie może dokonać eksmisji z nieruchomości, do czasu, aż gmina zapewni najemcy zastępczy lokal socjalny. Niestety gminy mają deficyt takich mieszkań, w związku z czym czas oczekiwania może trwać latami. Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Co to oznacza w praktyce? Jeśli kobieta w ciąży i inne wyżej wskazane osoby nie dysponują własnym lokalem, do którego mogłyby się przeprowadzić, a także ich sytuacja materialna nie pozwala im na przeprowadzkę do innego lokalu, wówczas sąd musi przydzielić im konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. Jeśli gmina nie jest w stanie zapewnić tego lokalu, nie ma możliwości ich eksmisji. Co istotne, w czasie trwania pandemii COVID-19 nie można wykonywać eksmisji lokatorów, aż do czasu odwołania pandemii. Przepis ten jednak nie dotyczy obywateli Ukrainy, którzy uciekli przed wojną. Został on uchylny mocą Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Umowa najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji, np. dotyczących podwyżek czynszu. Zatem jej zawarcie ułatwia całe postępowanie związane z orzeczeniem eksmisji najemcy. Jednak w przypadku zawarciu umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Potrzebna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. To właśnie na podstawie tego dokumentu właściciel nieruchomości może zgłosić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności opróżnienia lokalu przez najemcę, bez konieczności wszczynania postępowania. Po jej nadaniu komornik przystępuje do procedury opróżnienia lokalu. Co istotne, w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie występuje specjalna ochrona kobiet w ciąży, matek z niepełnoletnimi dziećmi, niepełnosprawnych z opiekunami, czy bezrobotnych, nie ma zatem konieczności, aby otrzymali od gminy socjalny lokal zastępczy. Ważne! Ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wyłączył konieczność złożenia oświadczenia o wskazaniu lokalu zastępczego przez Ukraińca wynajmującego lokal w formie najmu okazjonalnego. Wystarczy zatem podpisanie umowy najmu okazjonalnego pomiędzy stronami oraz podpisanie u notariusza przez ukraińskiego najemcę aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Zakaz dokonywania eksmisji najemców w trakcie pandemii COVID-19 został wyłączony również w przypadku najmu okazjonalnego. Umowa użyczenia lokalu uchodźcy z Ukrainy – na czym polega i co daje Właściciel lokalu, który chce udostępnić swój dom, bądź mieszkanie uchodźcy Ukraińskiemu może to zrobić również w formie bezpłatnego użyczenia lokalu. Na czym ta forma polega i co daje? Jeśli zatem właściciel nieruchomości chce pomóc obywatelowi Ukrainy, którego dotknęła wojna i zapewnić mu dach nad głową za darmo, a jednocześnie chce mieć poczucie bezpieczeństwa własnych praw majątkowych, może skorzystać z umowy użyczenia lokalu. Na jej podstawie, zgodnie z Kodeksem cywilnym, może żądać zwrotu lokalu przed terminem w umowie określonym, jeśli osoba go zamieszkująca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, albo z właściwościami lub przeznaczeniem. Może oczekiwać zwrotu lokalu również wtedy, gdy stanie się on mu potrzebny z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Używający lokal ma obowiązek zwrócić go w stanie nie pogorszonym, niż w momencie w którym został mu przekazany. Podstawa prawna: Ustawie z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Kodeks cywilny – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. W podatku dochodowym (PIT) rezydenci jak i nierezydenci tak samo opodatkowują swoje przychody (dochody) z wynajmu mieszkań położonych w Polsce. Nie ma znaczenia czy nierezydent ma polskie obywatelstwo czy też innego brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce ma bardzo duże znaczenie na gruncie podatku nierezydent wynajmując mieszkanie w Polsce powinien rozliczyć PIT?Właściciel mieszkania położonego w Polsce, który na stałe mieszka za granicą, jest obwiązany do rozliczenia w Polsce przychodów (dochodów) z wynajmu takiej nieruchomości. W takiej sytuacji stosuje takie same zasady opodatkowania jakie stosują polscy rezydenci. Zatem w 2022 r. może wybrać opodatkowanie prywatnego najmu:a) na zasadach ogólnych tj. według skali podatkowej,b) ryczałtem od najmu 8,5% i 12,5%.Natomiast od 2023 r. będzie mógł opodatkować przychody z najmu wyłącznie odpowiednich zapisach w umowie ryczałt można rozliczać tylko od wpłaty od najemcy (najemców) po pomniejszeniu o media i opłaty do wspólnoty/ komplikacją może być fakt, że osoby przyjeżdzające do Polski mogą nie posiadać numeru PESEL. Aby móc rozliczyć się z podatku PIT od wynajmowanej nieruchomości muszą jednak wystąpić o numer PESEL. Po 2 lipca 2021 r. osoby takie nie mogą posługiwać się numerem brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce ma bardzo duże znaczenie na gruncie podatku VAT?Zgodnie z ustawową definicją podatnikiem na gruncie podatku od towarów i usług jest osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT jest również wykorzystywanie towarów: - w celu zarobkowym, - w sposób ciągły. Stąd organy podatkowe uznają, że już wynajem pierwszego mieszkania spełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie podatku od towarów i usług, ponieważ wynajmujący otrzymuje czynsz (zatem wynajem ma charakter zarobkowy) i wynajmuje mieszkanie przez dłuższy okres czasu (wykorzystujemy mieszkanie w sposób ciągły). Nie jest to "nowe" stanowisko organów podatkowych. Organy podatkowe już od szeregu lat uznają, że od pierwszego mieszkania wynajem spełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. Poniżej podaję dwie przykładowe interpretacje indywidualne z 2014 r. i 2019 r. "Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną. Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem, nie można uznać aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT." interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. IPTPP4/443-777/13-2/UNR. "Świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych Z kolei zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 stycznia 2019 r., sygn. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku PIT. Na gruncie podatku dochodowego wynajem kilku mieszkań jest "prywatnym najmem", z uwagi na inną definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Na gruncie PIT wymaga się dodatkowo, aby działalność gospodarcza była zorganizowana. Aby pomóc lepiej zrozumieć różnice wynikające z odmiennego zdefiniowania działalności gospodarczej, poniżej przedstawiam interpretacje indywidualne wydane na gruncie podatku dochodowego podkreślające brak zorganizowania wynajmu kilku mieszkań jako wykluczającą z profesjonalnego wynajmu:"Jeżeli w istocie nie będzie Pan wynajmował mieszkań w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. Pan dom w Norwegii, a z uzyskanych środków zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane. Z tego tytułu opłaca Pan podatek przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostałe lokale w tej chwili są przez Pana remontowane, by także docelowo je wynajmować. Czynności wynajmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku będą przez Pana wykonywane w sposób zarobkowy, ale bez cech zorganizowania i ciągłości. Zatem, skoro jak wskazano we wniosku przychody Pana nie przekroczą zł - to z tytułu przychodów osiąganych z najmu będzie mógł Pan opłacać ryczałt w wysokości 8,5% o czym stanowi art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn. osoby fizyczne wynajmujące prywatnie nieruchomości nie prowadzące działalności gospodarczej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskują (praktycznie zawsze) status podatników podatku od towarów i usług (VAT). Potwierdzeniem tego rozróżnienia definicji "działalności gospodarczej" występującej na gruncie podatku VAT i PIT może być poniższa interpretacja: "Najem jako usługa (...) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS. Okoliczność, że wynajmujesz mieszkania (pierwsze lub kolejne) nie oznacza, że masz zaległość w podatku VAT. Zazwyczaj właściciele wynajmujący mieszkania korzystają ze zwolnień na gruncie podatku VAT, co czasem jest mylnie interpretowane, że nie są podatnikami podatku VAT, a ich wynajem nie podlega pod ustawę rodzajem zwolnienia dla osób wynajmujących mieszkania jest zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, zwane też "podmiotowym" (art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT). Zwolnienia podmiotowe mają charakter automatyczny, co oznacza, że wynajmujący, który chce z nich skorzystać, nie musi tego nigdzie zgłaszać. Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika (wynajmującego) rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie działalności gospodarczej (wynajmu), jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzenia działalności gospodarczej (wynajmu) w roku kalendarzowym, kwoty zł. Limit ten odpowiada osiąganiu wpłat z tytułu umowy najmu na poziomie zł miesięcznie. Jeżeli więc podatnik rozpoczyna wynajem od 1 lipca, wówczas kwotą graniczną w pierwszym roku jest nie 200 000 zł, ale kwota ok. 100 000 zł (do końca roku pozostało 6 miesięcy, a zatem należy zastosować 1/2 podstawowej wartości z limitu. Oprócz zwolnienia dla osób rozpoczynających działalność gospodarczą (wynajem) w danym roku jest osobne zwolnienie dla osób kontynuujących działalność gospodarczą (wynajem) w kolejnych latach. W przypadku osób kontynuujących wynajem w kolejnych latach zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez takiego podatnika (wynajmującego): - jeżeli w poprzednim roku podatkowym jego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie kwoty zł oraz - jeżeli w roku bieżącym wartość sprzedaży zwolnionej od podatku nie przekroczy kwotę przypadku polskich rezydentów fakt, że osoby fizyczne wynajmujące prywatnie nieruchomości uzyskują (praktycznie zawsze) status podatników podatku od towarów i usług (VAT) nie ma takiego znaczenia, ponieważ mogą oni korzystać ze zwolnienia z VAT dla drobnych przedsiębiorców (do 200 000 zł obrotu).Zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców nie przysługuje jednak osobom zamieszkałym poza Polską. Oznacza to, że czynności wykonywane przez nich od razu podlegają opodatkowaniu VAT (wykluczenie prawa do zwolnienia wynika z art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT)."Wnioskodawczyni wskazała, że mieszka i prowadzi biuro projektowe w Irlandii. Tam też jest rezydentem podatkowym. W Polsce Wnioskodawczyni wynajmuje jedną nieruchomość na cele mieszkaniowe. Wynajem świadczy jako tzw. "wynajem prywatny". Zatem Wnioskodawczyni nie może korzystać ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 113 ustawy gdyż na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy, zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy nie znajduje zastosowanie do podatników nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2018 r., sygn. dla drobnych przedsiębiorców przysługuje tylko raz w kraju siedziby (zamieszkania). Zatem, gdy przykładowo ktoś mieszka w Wielkiej Brytanii ma prawo do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców tylko w Wielkiej Brytanii."Sam fakt położenia nieruchomości na terenie Polski, z których skarżąca uzyskuje dochody, czy przyjazdy do Polski kilka razy w roku w celach związanych z najmem oraz ogólne powoływanie się przez skarżącą na to, że posiada lokal w Polsce do celów spotkań z najemcami nie może świadczyć o tym, że siedziba działalności gospodarczej skarżącej znajduje się w Polsce." - wyrok NSA z dnia 14 września 2018 r. sygn. I FSK 1776/16Czy zatem będąc nierezydentem wynajmując mieszkanie w Polsce muszę zarejestrować się dla celów podatku VAT w Polsce, wystawiać faktury, składać JPK_VAT i deklaracje?Nie koniecznie. Nie mając prawa do zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców można pozostać podatnikiem VAT zwolnionym. Podatnik VAT zwolniony nie musi się rejestrować jako podatnik VAT, nie ma obowiązku rozliczenia podatku z urzędem skarbowym, ponieważ jego sprzedaż w całości korzysta ze zwolnienia, nie musi on wystawiać faktur z wyjątkiem, że musi je wystawić na żądanie nabywcy wykazując sprzedaż zwolnioną z podatnika VAT zwolnionego mają: a) podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy VAT (zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, które nie przysługuje nierezydentom) oraz b) podatnicy wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT (zwolnione przedmiotowo).Zatem mimo braku możliwości skorzystania ze zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców można utrzymać status podatnika VAT zwolnionego wykonując wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo z podatku VAT. Zwolnienie przedmiotowe to zwolnienie dotyczące konkretnego stanu faktycznego lub prawnego. Potwierdzają to również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. "Mimo, że Wnioskodawca w związku z przekroczeniem kwoty zł z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2015 r. utracił prawo do zwolnienia podmiotowego, to mając na względzie powołany art. 96 ust. 3 - o ile nie będzie dokonywał innych niż zwolnione dostaw towarów czy świadczenia usług - nie ma obowiązku dokonania rejestracji dla celów rozliczania podatku od towarów i usług. Podobnie - przy założeniu, że Wnioskodawca będzie dokonywał jedynie opisane transakcje dostaw lokali mieszkalnych zwolnionych od podatku - nie ma obowiązku prowadzenia pełnej ewidencji sprzedaży w myśl art. 109 ust. 3. Konsekwentnie nie wystąpi w takiej sytuacji obowiązek składania deklaracji dla celów podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy." - interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 21 lutego 2017 r. sygn. będziemy wykonywać wyłącznie zwolnione przedmiotowo dostawy towarów i świadczenie usług, gdy wynajmujemy mieszkania na cele mieszkalne, a media są wliczone w czynsz lub najemca sam podpisał umowy z dostawcami wszystkich mediów (zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).Jeżeli:a) umowy z dostawcami mediów są podpisane bezpośrednio przez wynajmującego jak prąd czy gaz lub b) wynajmujący ponosi do wspólnoty mieszkaniowej opłaty np. z tytułu centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, odprowadzenia ścieków,- i obciąża tymi opłatami najemcę to może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych wynajmując mieszkanie nie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT lub na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia?W przypadku świadczenia usług najmu garażu, miejsca postojowego, lokalu użytkowego nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości - wynajmowany jest lokal niemieszkalny. W takiej sytuacji najem podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.Właściciel lokalu mieszkalnego, który na ogół wynajmuje je na cele mieszkaniowe, może skusić się na ofertę jednej z firm. W takiej sytuacji, gdy właściciel podpisze z firmą umowę wynajmu mieszkania, które przeznaczy je na cele biurowe to taki najem podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23%. Również, gdy firma przeznaczany takie mieszkanie dla zamieszkania/zakwaterowania swoich pracowników to taki najem podlega opodatkowaniu stawką 23%.Również nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT dostawa mediów wg. liczników w budynkach znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. W takiej sytuacji wynajmujący powinien osobno opodatkować dostawy mediów według właściwych stawek tj. - opłata za zużycie wody i odprowadzenie ścieków - 8%, - pozostałe opłaty jak prąd, gaz, ogrzewanie, woda ciepła - 23%.Poniżej przedstawiłem bardziej szczegółowe nierezydent wynajmując mieszkanie nie musi rozliczyć podatku VAT w Polsce?Nierezydent nie ma obowiązków rozliczania podatku VAT w Polsce, w przypadku gdy wynajmuje mieszkanie na cele mieszkalne (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT). Nie może to być zatem wynajem mieszkania np. na gabinet, biuro czy sytuacji gdy mieszkanie wynajmowane jest na cele mieszkalne (np. rodzinie) media mogą być wliczone w czynsz lub najemca sam powinien podpisać umowy z dostawcami wszystkich mediów. Jeżeli wynajmujący (nierezydent) ma podpisane umowy z dostawcami mediów i obciąża tymi mediami najemcę to również nie ma obowiązku rozliczenia podatku VAT w Polsce, o ile mieszkanie stanowi odrębną własność tj. wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej (§ 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia MF z r.).W takiej sytuacji wynajmujący (nierezydent) jest tzw. podatnikiem VAT zwolnionym. Oznacza to, że:1. Nie ma on obowiązku rozliczenia podatku z urzędem skarbowym, ponieważ jego sprzedaż w całości korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. 2. Nie ma on obowiązku składania comiesięcznych lub cokwartalnych deklaracji i ewidencji VAT (co do zasady). 3. Nie musi on wystawiać faktur z wyjątkiem, że musi je wystawić na żądanie nabywcy wykazując sprzedaż zwolnioną z podatku. 4. Nie ma on obowiązku dokonywania zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT. Natomiast może dokonać dobrowolnego zgłoszenia. Kiedy nierezydent wynajmując mieszkanie musi rozliczyć podatku VAT w Polsce?Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów 8 października 2021 r. sygn. usługa wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego) na rzecz podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT (23%).Zgodnie z powyższym w sytuacji, gdy nierezydent podpisze umowę z firmą zarządzającą:- może korzystać ze zwolnienia z VAT lub- może być obowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT i doliczania VAT według według stawki 23%.Kiedy nierezydent może korzystać ze zwolnienia a kiedy musi doliczać VAT zależy od treści umowy z firmą firma zarządzająca jest pełnomocnikiem nierezydenta (firma zarządzająca podpisuje umowę z najemcą w imieniu i na rzecz nierezydenta) to nierezydent jest stroną umowy z najemcą. W takiej sytuacji umowa zawarta jest pomiędzy nierezydentem a najemcą. Jednocześnie firma zarządzająca na podstawie osobnej umowy o zarządzanie obciąża nierezydenta swoim wynagrodzeniem (prowizją). Nierezydent nie ma wtedy obowiązków doliczania podatku VAT w Polsce, o ile najemcą są osoby fizyczne (np. rodzina).Często jednak mimo udzielenia pełnomocnictw firmie zarządzającej z zawieranych umów z najemcami wynik, że stroną tej umowy jest firma zarządzająca, która działa we własnym imieniu. Na umowie z najemcą nie ma danych nierezydenta, ani wskazania, że firma zarządzająca działa jako pełnomocnik nierezydenta. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje stanowisko Ministra Finansów z przywołanej interpretacji ogólnej. Nierezydent wynajmuje mieszkanie firmie zarządzającej doliczając podatek VAT według stawki 23%, a firma zarządzająca wynajmuje mieszkanie najemcą (np. rodzinie) korzystając ze zwolnienia z podatku nierezydent, aby nie musiał się rejestrować do celów VAT w Polsce i rozliczać podatek VAT musi zawrzeć umowy bezpośrednio z najemcami (osobami fizycznymi). Umowę może podpisać osobiście lub przez pełnomocnika. Ważne jednak, żeby występowała jako wynajmujący w umowie (umowa może być podpisana przez pełnomocnika działającego w jego imieniu i bezpośrednio na jego rzecz). W sytuacji, gdy w umowie jako wynajmujący występuje firma zarządzająca to ona jest stroną dla najemcy. Dlatego nierezydent nie ma prawa wystawić fv na rzecz najemców, których de facto nie zna i nie łączy go z nimi żaden stosunek umowny. W takiej sytuacji nierezydent powinien wystawiać FV na firmę zarządzającą doliczając 23% podatek VAT - co jest oczywiście mniej wynajmując mieszkanie firmie może ona rozliczyć VAT za mnie?Zgodnie z zasadą ogólną podmiot dokonujący czynności podlegającej opodatkowaniu (wynajmujący) obowiązany jest do rozliczenia VAT z tego tytułu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy do rozliczenia podatku zobowiązany jest nabywca (najemca). Taka sytuacja nazywa się importem najemcą (usługobiorcą) jest firma z Polski posiada ona w Polsce siedzibę lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej - spełnia warunki tzw. importu wynajmujący (usługodawca) nie może posiadać w Polsce siedziby (stałego miejsca zamieszkania) ani stałego miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie może być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub podatnik VAT ile nie ma wątpliwości, że nierezydent nie ma w Polsce siedziby (stałego miejsca zamieszkania) to można spotkać sprzeczne stanowiska organów podatkowych czy taki wynajmujący (nierezydent) nie posiada w Polsce stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej."Wynajmujący jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej - jest rezydentem Stanów Zjednoczonych. (?) Wnioskodawca (usługodawca) jest osobą fizyczną nieposiadającą siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski, która nie jest zarejestrowana zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy. Jednocześnie Najemca (usługobiorca) jest spółką z prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zatem w analizowanym przypadku Najemca opodatkowuje na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy, nabywane od Wnioskodawcy usługi najmu zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami prawa podatkowego, rozpoznając import usług, o którym mowa w art. 2 pkt 9 ustawy. Tym samym Wnioskodawca nie rozlicza podatku od świadczonych usług najmu. W konsekwencji, Wnioskodawca nie dokonując żadnych innych czynności podlegających na podstawie art. 5 ustawy opodatkowaniu poza wskazanymi usługami najmu, w stosunku do których podatnikiem rozliczającym podatek od towarów i usług jest podatnik, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy nie ma obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy." - interpretacja indywidualna z dnia 3 kwietnia 2020 r. sygn. "Jak wskazano w opisie sprawy Wnioskodawca kupił w Polsce nieruchomości które wynajmuje na długie okresy czasu. Zatem Wnioskodawca w sposób zorganizowany oraz ciągły prowadzi działalność, w ramach której dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca dysponuje odpowiednią strukturą charakteryzującą się pewnym poziomem stałości, bowiem zasoby w postaci posiadanych nieruchomości pozwalają na prowadzenie bieżącej działalności polegającej na najmie nieruchomości z tego miejsca w sposób permanentny. Jednocześnie zauważyć należy, że do prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę polegającej na wynajmie posiadanych nieruchomości nie jest potrzebne posiadanie stałej osobowej struktury w klasycznym rozumieniu. Wnioskodawca nie musi zatrudniać pracowników w Polsce. Charakter wykonywanej działalności nie wymaga zaplecza personalnego, co skutkuje tym, że Wnioskodawca jest w stanie jednoosobowo w oparciu o posiadane nieruchomości prowadzić działalność polegającą na najmie. Wobec tego należy uznać, że Wnioskodawca posiada na terenie Polski stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej nie są spełnione warunki, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy. W konsekwencji rozliczenia podatku od przedmiotowych usług nie powinni dokonywać usługobiorcy tj. najemcy na zasadzie importu usług lecz Wnioskodawca." - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 lutego 2021 r. sygn. w sytuacji, gdy najemcą jest firma są wątpliwości czy podatnikiem z tytułu ww. usług w drodze wyjątku może być nabywca (najemca), a nie jak wynika z opisanych powyżej zasad ogólnych usługodawca (wynajmujący).Aby uniknąć wszelkich wątpliwości interpretacyjnych nierezydent może zawsze zarejestrować się do celów VAT w Polsce. W tej sytuacji nie będzie wątpliwości, że to nierezydent powinien rozliczać VAT. W tej sytuacji będzie jednoznaczne, że nie będzie można korzystać już z "importu usług" - od daty jego Szymocha Doradca podatkowy (nr wpisu 12870) Jak odzyskać podatek VAT od zakupu apartamentu na wynajem? Sprawdziła to i wyjaśnia Marzena Zbierska!Inwestowanie w lokale na wynajem od dawna jest kuszącą alternatywą wobec lokat bankowych oraz inwestycji na rynkach kapitałowych. Rynek najmu w Polsce rozwija się, a deweloperzy oferują coraz więcej mieszkań dostosowanych do potrzeb najemców. Zwrot VAT-u zapłaconego w cenie lokalu to kolejny argument przemawiający za inwestowaniem na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Co istotne, odzyskanie podatku jest możliwe nie tylko w przypadku firm, ale również osób fizycznych. Z tego artykułu dowiesz się jak odzyskać podatek VAT od zakupu apartamentu na wynajem gdzie szukać pomocy w załatwieniu formalności ile wynoszą stawki VAT Cena zakupu mieszkania na wynajem zawiera 23-procentowy podatek VAT, który doliczany jest przez dewelopera. Możliwość zwrotu podatku sprawia, że dość spora kwota wraca na konto kupującego, a przy tym poprawia się opłacalność inwestycji. Z tej możliwości mogą korzystać nie tylko przedsiębiorcy, ale także osoby fizyczne. Procedura zwrotu podatku nie jest skomplikowana, ale należy spełnić kilka warunków i pamiętać o niezbędnych czynnościach jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem. Apartament a lokal użytkowy Zwrot podatku VAT możliwy jest w odniesieniu do lokali użytkowych. To podstawowy warunek, zatem apartament nie może być wykorzystywany do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, ale wyłącznie zarobkowo. Inwestorzy stanowią wciąż znaczny odsetek wśród klientów firm deweloperskich. Najwięksi deweloperzy działający w Polsce szacują liczbę zakupów inwestycyjnych na 30-40%, a w niektórych realizacjach nawet 70-80%. Dużą popularnością cieszą się aparthotele, budowane z myślą o wynajmie krótkoterminowym, oraz prywatne akademiki, które są udostępniane studentom. W takich przypadkach najem obejmuje w zasadzie 100% lokali. Lokal użytkowy definiowany jest jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Co do zasady lokale użytkowe przeznaczone są do realizacji celów użytkowych, a więc na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym wynajmu nieruchomości na cele zarobkowe. Z kolej mieszkanie to zespół pomieszczeń, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Jak widać przytoczone definicje są bardzo zbliżone do siebie, to co rozróżnia lokal użytkowy od mieszkania jest cel w jakim lokal ten jest wykorzystywany. Zatem uznanie nieruchomości za lokal użytkowy czy mieszkalny zależy od celu, na jaki będzie ona przeznaczona. Mikroapartamenty, które mają być z założenia przeznaczone na cele prowadzenia działalności (a tym jest najem) są w takim przypadku opodatkowane podstawową stawką VAT w wysokości 23%. Lokal mieszkalny a późniejszy wynajem Czy można zwrócić podatek VAT od zakupu mieszkania od dewelopera, które później zostanie przeznaczone na wynajem? Okazuje się, że tak, ale pod pewnymi warunkami. Otóż, lokale mieszkalne, kupowane od dewelopera z rynku pierwotnego są opodatkowane obniżoną stawką VAT 8% i zakup takiego mieszkania w celu przystosowania go do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę daje również prawo do odliczenia podatku VAT. Jednak po pierwsze zmianę charakteru mieszkania należy zgłosić do starostwa (lub urzędu miasta na prawach powiatu) przed jej dokonaniem, po drugie jeżeli uzyskamy zgodę to należy pamiętać, że u czynnego podatnika taki najem będzie opodatkowany już podstawową stawką VAT 23%, a nie 8% jak przy zakupie. Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że w sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera w celu jego dalszego wynajmu na cele mieszkalne (nie związane z chwilowym pobytem), nie ma prawa do odliczenia VAT, ponieważ sprzedaż usług najmu na cele mieszkaniowe jest zwolniona z VAT. Jak przebiega procedura? Każda osoba kupująca lokal użytkowy ma prawo odliczyć VAT. Dotyczy to zarówno przedsiębiorców, jak osób fizycznych, które nie prowadzi działalności gospodarczej. Stąd wniosek – aby dokonać zwrotu podatku VAT nie trzeba zakładać firmy, bo najem majątku prywatnego mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o VAT. Jednak warunkiem uzyskania zwrotu podatku jest wykorzystywanie lokalu wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT-em, czyli najmu. Procedura nie jest skomplikowana i mieści się w dwóch krokach. Krok pierwszy – należy zarejestrować się we właściwym urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT (złożyć formularza VAT-R). Co ważne, trzeba zrobić to jeszcze przed wpłatą zaliczki, a najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu. W formularzu VAT-R trzeba podać numer NIP. Osoby, które go nie mają, muszą najpierw złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania formularz NIP-7. Dopiero po uzyskaniu numeru mogą złożyć formularz VAT-R. Najem musi być także rozliczany na podstawie faktury wystawionej przez osobę fizyczną (lub firmę) z VAT-em. Stawka VAT na usługi związane z zakwaterowaniem wynosi 8%, a w pozostałych przypadkach wynosi 23% (np. wynajem lokalu na biuro). Sprawdź ofertę apartamentów wakacyjnych Krok drugi – po zakupie lokalu należy złożyć deklarację VAT-7 oraz jednolity plik kontrolny JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego. Zwykle składa się deklaracje w okresach miesięcznych, ale przepisy umożliwiają także wybór kwartalnej metody rozliczeń z urzędem, jednak jest ona dostępna dopiero po 12 miesiącach od momentu rejestracji. Na tym etapie do wyboru są dwie możliwości. Właściciel lokalu może w deklaracji podatkowej przenieść nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe lub złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego przy zakupie lokalu. Podstawowy termin zwrotu podatku VAT to 60 dni od dnia złożenia deklaracji VAT za dany okres, w której został wykazany wniosek o zwrot VAT. VAT w działalności gospodarczej Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które są już zarejestrowane jako podatnicy VAT, odliczają podatek na takich samy zasadach, jak w przypadku innych, wcześniejszych wydatków inwestycyjnych. W ich przypadku żadne dodatkowe działania nie są wymagane, jeżeli zakupiony lokal stanie się majątkiem ich przedsiębiorstwa. Natomiast przedsiębiorcy, którzy korzystali do tej pory ze zwolnienia podmiotowego z VAT (sprzedaż roczna poniżej 200 tys. zł), muszą z niego zrezygnować poprzez zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. W przypadku przedsiębiorców, którzy do tej pory świadczyli jedynie usługi zwolnione z VAT (np. lekarze), w celu odliczenia podatku od zakupu lokalu będą musieli się również zarejestrować jako czynni podatnicy VAT na takiej samej zasadzie, jak przedsiębiorcy korzystający ze zwolnienia podmiotowego. Rezygnacja ze zwolnienia podmiotowego oznacza w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, że będą zobowiązani doliczać VAT także do swojej bieżącej działalności według obowiązujących stawek. W przypadku osób korzystających ze zwolnienia przedmiotowego (np. wspomniany lekarz), po zakupie apartamentu na wynajem i zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT wystąpi konieczność ustalenia proporcji VAT w stosunku do odliczenia podatku VAT od faktur za koszty ogólne, których nie da się przyporządkować do danego typu działalności (w tym przypadku stricte do usług medycznych czy wynajmu). Pomoc u dewelopera Gdzie szukać wsparcia w załatwieniu formalności? Często oferują je również deweloperzy – wątpliwości wyjaśniają pracownicy biur sprzedaży albo kierują do doradców podatkowych współpracujących na stałe z firmą. Zainteresowanie jest duże, choć wiedza w tym zakresie – szczególnie wśród osób fizycznych – wciąż niewielka. – Coraz więcej osób dowiaduje się, że podatek VAT można zwrócić. To przyciąga zainteresowanych i z pewnością napędzi jeszcze większy popyt na lokale na wynajem – mówi Michał Płoucha, dyrektor zarządzający BY MADE, grupy realizującej we Wrocławiu kameralny aparthotel Legnicka 60C. – Wiele osób pyta, jaka jest procedura zwrotu podatku i czy to możliwe bez zakładania działalności gospodarczej. Zagadnienie wciąż budzi wątpliwości, które rozwiewamy z pomocą ekspertów podatkowych. Po pierwsze, oferujemy bezpłatne konsultacje u doradcy podatkowego, który udzieli profesjonalnych porad. Po drugie, pomagamy w skompletowaniu dokumentów i w zarejestrowaniu się w urzędzie jako czynny podatnik VAT. Po trzecie, co miesiąc przypominamy o wystawieniu faktury oraz o złożeniu deklaracji VAT-7. Jednak to nie wszystko, ponieważ istnieje jeszcze możliwość skorzystania z usługi osobistej księgowej, która zajmie się całą procedurą zwrotu oraz rozliczeniami podatkowymi przychodów z tytułu wynajmu lokalu. W ramach niewielkiego abonamentu miesięcznego dedykowany księgowy zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z rozliczeniem przychodów i kosztów wynajmu. VAT od wynajmu mieszkań. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał 8 października 2021 r. interpretację ogólną w sprawie w sprawie opodatkowania VAT wynajmu (lub wydzierżawiania) nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (znak Interpretacja ta dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego lub wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (tj. nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Prezentujemy pełną treść tej interpretacji (śródtytuły pochodzą od redakcji). Działając na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 i 1598 - dalej: ,,ustawa – Ordynacja podatkowa”) w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe, wyjaśniam, co następuje: 1. Opis zagadnienia, w związku z którym jest dokonywana interpretacja przepisów prawa podatkowego. Niniejsza interpretacja dotyczy zakresu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm. - dalej: „ustawa o VAT”), tj. zwolnienia od podatku usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W praktyce rynkowej często występują modele transakcji, w których pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel lub podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie innego niż własność tytułu) a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący. Jako przykład tego typu schematu świadczenia wskazać można sytuację wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele). W przypadku takiego modelu powstawały wątpliwości co do charakteru wynajmowania/wydzierżawiania dokonywanego przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – w kontekście warunku zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tj. wyłącznie celu mieszkaniowego tego świadczenia lub wykonywania takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r., poz. 2195, z późn. zm. - dalej: „ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Interpretacja wydawana jest w związku z wątpliwościami interpretacyjnymi oraz ze stwierdzonymi przypadkami niejednolitego stosowania przez organy podatkowe ww. regulacji w zakresie zwolnienia od podatku, w szczególności w odniesieniu do przesłanki celu mieszkaniowego takich świadczeń. Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego/wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Przedmiotem interpretacji nie są natomiast dalsze czynności dokonywane przez ten podmiot gospodarczy („podmiot pośredniczący”) na kolejnych etapach łańcucha transakcji, tj. wynajem/dzierżawa na rzecz następnych w kolejności podmiotów. 2. Wyjaśnienie zakresu oraz sposobu stosowania interpretowanych przepisów prawa podatkowego do opisanego zagadnienia wraz z uzasadnieniem prawnym. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek na rzecz społecznych agencji najmu wprowadzone zostało przepisami ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1243), która weszła w życie z dniem 23 lipca 2021 r.). Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy (Poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienia sklasyfikowane do grupowania PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”). Powyższe przepisy stanowią implementację do krajowego porządku prawnego przepisu art. 135 ust. 1 lit. l) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z r., str. 1, z późn. zm. - dalej: „dyrektywa 2006/112/WE”), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku dzierżawę i wynajem nieruchomości. Stosownie do ust. 2 ww. przepisu zwolnienie przewidziane w ust. 1 lit. l) nie obejmuje: a) świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania; b) wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów; c) wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń; d) wynajmu sejfów. Państwa członkowskie mogą przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia przewidzianego w ust. 1 lit. l). Zgodnie z powyższym w prawie krajowym zostały wprowadzone dodatkowe warunki stosowania zwolnienia dotyczącego wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia od podatku: 1) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny, 2) wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek, 3) wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Pierwszy i drugi warunek wyłączają z zakresu zwolnienia od podatku wynajem i dzierżawę wszystkich nieruchomości (lub ich części) o charakterze innym niż mieszkalny oraz usługi wynajmu/dzierżawy wykonywane przez podmioty działające na cudzy rachunek. Trzeci warunek wyłącza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wykonywane na cele inne niż mieszkaniowe – a zatem np. na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub inne (z zastrzeżeniem wykonywania czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Podkreślić należy, iż decydującym kryterium uznania czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe czy na inne cele, jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. Istotny zatem w tym kontekście jest sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego cele mieszkaniowe. Kiedy mieszkanie jest wynajęte w celu mieszkaniowym? W tej właśnie kwestii, tj. w zakresie przesłanki dotyczącej dokonywania wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, powstawały liczne wątpliwości w zakresie uznania czy warunek ten jest spełniony również wtedy, gdy najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest podmiot gospodarczy, którego celem jest dalszy podnajem wynajętej nieruchomości na rzecz osób trzecich w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Zauważyć należy, że ta kwestia była przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Jak wynika z wydawanych orzeczeń, usługobiorca musi realizować jego własne cele mieszkaniowe. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) np. w wyroku z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12: „Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm., dalej " w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., nie korzysta ze zwolnienia od podatku usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym – w oparciu o tę usługę – własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe”. Jak wynika z orzecznictwa NSA, celem wprowadzenia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, w zakresie dotyczącym świadczeń wykonywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe – ze wskazanymi wyłączeniami – było minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji ww. zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem od towarów i usług wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy (Wyroki NSA: z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12, z dnia 4 października 2017 r., sygn.. akt I FSK 501/26, z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16). Celem ustawodawcy nie było zatem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu/dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w ugruntowanej już obecnie linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16: „Z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. (…) W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (wyroki: z 3 sierpnia 2013 r. sygn. akt I FSK 1012/12, z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt I FSK 1963/14 oraz z 4 października 2017 r. sygn. akt I FSK 501/16; dostępne na Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela”. Powyższa argumentacja ma również zastosowanie w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, wykorzystującego następnie wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia (odpłatnego lub nieodpłatnego) swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom spełniony zostaje warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości – wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wyjątkiem od omówionej powyżej koncepcji zwolnienia dla wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości – w kontekście warunku realizacji celów mieszkaniowych – jest wykonywanie takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jakkolwiek prowadzą one działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości, stanowią jednak podmioty o szczególnym charakterze. Zgodnie z przepisami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przedmiotem działalności takich agencji jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę (według kryteriów i zasad określonych w uchwale rady gminy). Działalność społecznych agencji najmu jest zatem elementem realizowanej przez samorządy polityki mieszkaniowej. Podmioty te działają na podstawie szczegółowo określonych w ustawie warunków, dochody z wynajmowania osobom fizycznym nieruchomości mieszkalnych są przeznaczane w całości na tę działalność. Uzasadnione zatem było objęcie zwolnieniem czynności wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz społecznych agencji najmu. W związku z zasadą ścisłego interpretowania zwolnień od podatku, takie czynności zostały wskazane wprost w ustawie o VAT jako objęte zwolnieniem od podatku VAT. Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego). Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jaką ochronę daje podatnikom interpretacja ogólna? Zgodnie z art. 217 Konstytucji RP nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych, a także zasad przyznawania ulg i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy. W konsekwencji interpretacja ogólna nie może nakładać na podatnika obowiązków i nie jest dla niego aktem bezpośrednio wiążącym. Zastosowanie się do niej będzie miało walor ochronny zgodnie z przepisami art. 14k–14m ustawy – Ordynacja podatkowa. Z dniem 1 stycznia 2017 r. do ustawy – Ordynacja podatkowa wprowadzono przepisy dotyczące utrwalonej praktyki interpretacyjnej. Zgodnie z art. 14n § 4 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa: „W przypadku zastosowania się przez podatnika w danym okresie rozliczeniowym do utrwalonej praktyki interpretacyjnej organów Krajowej Administracji Skarbowej – stosuje się odpowiednio przepisy art. 14k–14m”. Interpretację podpisał (z upoważnienia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej) Jan Sarnowski - Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów. Jednym ze źródeł przychodów podatkowych jest wynajem nieruchomości. Większych problemów nie rodzi przypadek, gdy mamy do czynienia z jednym właścicielem. Natomiast wątpliwości może rodzić sytuacja, w której w stosunku do jednej nieruchomości występuje kilku współwłaścicieli, lecz wynajem prowadzi tylko jeden z nich. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie skutki podatkowe wywołuje wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego nieruchomości wspólnejNa wstępie zastanowimy się nad kwestią dopuszczalności wynajmu nieruchomości stanowiącej myśl przepisu art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).Natomiast w art. 196 kc czytamy, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego względu na charakter udziału jako wyłącznego prawa współwłaściciela zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa. Natomiast z przepisu art. 206 kc wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych zgodnie z art. 207 kc pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą konsekwencji przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają wewnętrzne uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami. Przepisy nie stoją zatem na przeszkodzie, aby tylko jeden ze współwłaścicieli prowadził najem rzeczy wspólnej i pobierał z tego tytułu pożytkiW kontekście przepisów prawa cywilnego możemy zauważyć, że współwłaściciele nieruchomości mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze podziału w ramach zwykłego zarządu rzeczą nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a przychód podatkowyW kwestii podatku dochodowego w pierwszej kolejności warto sięgnąć do treści art. 8 ust. 1 ustawy PIT, który to podaje, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. W związku z tym przychód u danego współwłaściciela ustala się w takiej wysokości, jaka odpowiada posiadanemu udziałowi w jak już wskazaliśmy, z treści Kodeksu cywilna wynika dopuszczalność takiego podziału rzeczy wspólnej, na którego mocy pożytki z wynajmu są przyporządkowane do jednego współwłaściciela prowadzącego wynika z treści art. 11 ust. 1 ustawy PIT, przychodem podatkowym są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W rezultacie przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela. Przychód podatkowy powstaje zatem wyłącznie u tego współwłaściciela, który prowadzi wynajem i który jest stroną umowy najmu nieruchomości ma czterech współwłaścicieli, każdy po 25% udziałów. Współwłaściciele zawarli wewnętrzną ugodę pomiędzy sobą, na której mocy zezwolili jednemu z nich na zawarcie umowy najmu nieruchomości oraz pobieranie pożytków. W takim przypadku przychód podatkowy z tytułu wynajmu będzie uzyskiwał wyłącznie jeden współwłaściciel, który będzie zobowiązany do rozliczenia podatku PIT z tego jest, aby tylko jeden ze współwłaścicieli był stroną umowy najmu nieruchomości i uzyskiwał z tego tytułu przychód podatkowy. W takim przypadku tylko na nim ciążą obowiązki podatkowe związane z nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a podatek VATZupełnie inaczej rozpatrywane przez nas zagadnienie prezentuje się na gruncie podatku VAT. Tutaj warto przypomnieć, że osoby fizyczne prowadzące wynajem prywatnych składników, w tym również nieruchomości, są traktowane jako podatnicy podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się do uzyskiwania przychodów ze wspólnej własności, co powoduje, że w ocenie organów podatkowych każdy ze współwłaścicieli powinien podatek VAT rozliczyć proporcjonalnie do posiadanego udziału w rzeczy wspólnej. Będzie tak nawet, jeżeli zostanie zawarta wewnętrza ugoda pomiędzy stanowisko zaproponował Dyrektor KIS w interpretacji z 15 września 2017 roku (nr gdzie możemy przeczytać, że w przypadku współwłasności nieruchomości należy uznać, że podatnikiem jest odrębnie każdy ze współwłaścicieli dysponujący określonym udziałem w sytuacji, gdy podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości na zasadach współwłasności w części ułamkowej, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ustawy powinien realizować odrębnie, a w deklaracji VAT wykazać wartość sprzedaży i podatek należny z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług związanych z tą nieruchomością we właściwej części, tj. w wysokości odpowiadającej posiadanemu znaczenia w przedmiotowej sprawie będzie, czy umowę najmu zawrze wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, jeśli bowiem będzie on dokonywał najmu całego apartamentu, to czynności tej w odniesieniu do części będącej współwłasnością pozostałych będzie dokonywał w ich imieniu. Przykład jest współwłaścicielem apartamentu na zasadach współwłasności i posiadania 60% udziałów. Drugi współwłaściciel posiada 40% udziałów. Choć współwłaściciele ustalili, że wynajem będzie prowadzony wyłącznie przez jednego z nich, to każdy powinien wystawić fakturę na kwotę odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości. Nie może natomiast wystawić faktury na całą kwotę należną za wynajem tej ocenie fiskusa brakuje podstaw prawnych, aby podatnik jako współwłaściciel wystawiał za zgodą pozostałych współwłaścicieli jedną fakturę, na której jako sprzedawcy figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak również podstaw, by wystawiał jedną fakturę, na której jako sprzedawca figurowałby wyłącznie jeden do podsumowania, możemy zatem wskazać, że możliwa i prawnie dopuszczalna jest sytuacja, w której wynajem nieruchomości wspólnej prowadzony jest wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli. Trzeba przy tym podkreślić, że przypadek ten wywołuje zupełnie inne skutki, jeżeli chodzi o podatek VAT oraz podatek PIT.

jpk a wynajem mieszkania